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房(fáng)地産開發企業土(tǔ)地增值稅稅收籌劃討(tǎo)論
前段時間爲甲房(fáng)地産開發企業（以下簡稱“甲企業”）做内部審計(jì)，該企業開發的房(fáng)地産項目在2012年(nián)銷售房(fáng)屋并已收到款項2億元，該企業财務人員(yuán)以并未取得(de)書(shū)面工(gōng)程決算爲理(lǐ)由，未确認會計(jì)收入及未計(jì)提繳納土(tǔ)地增值稅，由此引發我們對房(fáng)地産開發企業土(tǔ)地增值稅納稅籌劃的思考，并對甲企業的土(tǔ)地增值稅籌劃提供建議(yì)：
一、土(tǔ)地增值稅的定義
土(tǔ)地增值稅是指轉讓國(guó)有土(tǔ)地使用權、地上的建築物及其附着物并取得(de)收入的單位和個人，以轉讓所取得(de)的收入包括貨币收入、實物收入和其他(tā)收入爲計(jì)稅依據向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房(fáng)地産的行爲。納稅人爲轉讓國(guó)有土(tǔ)地使用權及地上建築物和其他(tā)附着物産權、并取得(de)收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉讓國(guó)有土(tǔ)地使用權及地上建築物和其他(tā)附着物産權所取得(de)的增值額。土(tǔ)地價格增值額是指轉讓房(fáng)地産取得(de)的收入減除規定的房(fáng)地産開發成本、費用等支出後的餘額。土(tǔ)地增值稅實行四級超額累進稅率。
二、對甲企業土(tǔ)地增值稅籌劃的建議(yì)
1、增加稅前抵扣費用
甲企業的銷售模式爲本企業通過售樓處進行房(fáng)屋銷售，這樣能夠進行稅前抵扣的費用爲售樓處發生(shēng)的人工(gōng)工(gōng)資、水電費等費用。
增加稅前抵扣費用不是虛開發票增加費用，而是采用合理(lǐ)的方式，利用稅收政策合理(lǐ)的增加可(kě)抵扣費用。
我們建議(yì)甲企業成立房(fáng)屋銷售公司，對開發房(fáng)屋進行銷售，甲企業按照(zhào)銷售收入的2%-4%支付傭金給銷售公司。根據财稅2000年(nián)84号文件(jiàn)，付出的傭金可(kě)以在稅前扣除，但(dàn)是由于雙方爲關聯單位，所以傭金比例不能大(dà)于4%，這樣就(jiù)将利潤轉移至銷售公司，合理(lǐ)增加甲公司稅前可(kě)抵扣費用，減少土(tǔ)地增值額。
2、充分(fēn)考慮土(tǔ)地增值稅的起征點的稅收優惠。
根據現行規定，建造普通标準住宅出售的，增值額未超過扣除項目金額（包括20%加計(jì)扣除部分(fēn)）20%的，免征土(tǔ)地增值稅。
2005年(nián)6月1日(rì)起，普通标準住宅應同時滿足：住宅小區建築容積率在1.0以上；單套建築面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級别土(tǔ)地上住房(fáng)平均交易價格l.2倍以下。
我們建議(yì)，企業在後期房(fáng)屋開發過程中，充分(fēn)考慮增加房(fáng)屋銷售額所帶來(lái)的收益與放(fàng)棄“20%”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關系，從(cóng)而選擇合理(lǐ)的售價。
3、将甲企業向自(zì)然人借款利息合法化
在檢查甲企業賬務時發現，甲企業向自(zì)然人借款利息由于未取得(de)發票，所以未進入損益而是直接在往來(lái)賬中形成挂賬。
我們建議(yì)，甲企業完善與自(zì)然人的借款手續，使利息支付符合稅務總局準予稅前扣除的規定。
根據國(guó)家稅務總局《關于企業向自(zì)然人借款的利息支出企業所得(de)稅稅前扣除問(wèn)題的通知》如(rú)企業向内部職工(gōng)或其他(tā)人員(yuán)借款的利息支出，其借款是真實、合法、有效的，并且不具有非法集資目的或其他(tā)違反法律、法規的行爲，且企業與個人之間簽訂了借款合同，其利息支出在不超過按照(zhào)金融企業同期同類貸款利率計(jì)算的數額的部分(fēn)，根據稅法第八條和稅法實施條例第二十七條規定，準予扣除。
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