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土(tǔ)地成本審計(jì)專題學習心得(de)
2018年(nián)11月2日(rì)，我很榮幸地參加了由謝老師(shī)在所裡(lǐ)講解的土(tǔ)地成本審計(jì)及其相(xiàng)關知識，同所裡(lǐ)的老師(shī)和同事(shì)一起學習了用地的性質、土(tǔ)地背後的大(dà)背景（全國(guó)和重慶的區别）、土(tǔ)地成本審計(jì)的注意事(shì)項、工(gōng)程造價等相(xiàng)關知識。看(kàn)見(jiàn)各個資曆頗深的注會老師(shī)都(dōu)認真充電學習，也讓我更加認真的對待這次學習機(jī)會，通過謝老師(shī)的講解讓我對土(tǔ)地及對經濟的推動和對土(tǔ)地成本審計(jì)有了進一步的了解，收獲滿滿。下面是我對這次的學習做一個總結和說(shuō)一說(shuō)我的心得(de)體(tǐ)會。重慶立信
一、用地的性質及其變更所需要的條件(jiàn)。市規劃管理(lǐ)部門(mén)根據城(chéng)市總體(tǐ)規劃的需要，對某宗具體(tǐ)用地所規定的用途。用地性質有分(fēn)類，主要分(fēn)爲一下四個類别，商業用地、綜合用地、住宅用地和工(gōng)業用地和其他(tā)用地。有很多小的類别都(dōu)是從(cóng)這幾個大(dà)類别中具體(tǐ)分(fēn)支出來(lái)的。在城(chéng)市規劃的初期根據需要城(chéng)市土(tǔ)地都(dōu)已劃分(fēn)好了其用地的性質。爲預防城(chéng)市未來(lái)發展的需要在城(chéng)市邊緣規劃了一些儲備用地。儲備用地是市政府的土(tǔ)地儲備行爲，是指各級人民(mín)政府依照(zhào)法定程序在批準權限範圍内，對通過收回、收購(gòu)、征用或其他(tā)方式取得(de)土(tǔ)地使用權的土(tǔ)地，進行儲存或前期開發整理(lǐ)，并向社會提供各類建設用地的行爲。
随着經濟的發展，城(chéng)市規劃進程的加速，原規劃的土(tǔ)地已經滿足不了需求，這時候就(jiù)需要用到儲備用地。儲備用地若要變更其使用性質根據國(guó)家相(xiàng)關辦法規定需要走招、拍(pāi)、挂（招标、拍(pāi)賣、挂牌）流程，走招、拍(pāi)、挂流程會有兩個結果一是這塊地被原所有人拍(pāi)走，二則是地被其他(tā)開放(fàng)商拍(pāi)走，在激烈的市場競争下這塊地很可(kě)能被其他(tā)開放(fàng)商拍(pāi)走，但(dàn)即便是這樣政府永遠(yuǎn)是不會虧本的，招、拍(pāi)、挂流程的最後價格肯定是高于土(tǔ)地的原有價格，及時土(tǔ)地被其他(tā)開發商以較高的價格拍(pāi)走，根據政策拍(pāi)賣價的成本會返給原所有商，而高出原價格的部分(fēn)則會進入當地政府财政，土(tǔ)地的價格就(jiù)這樣一步一步被擡高了。
二、重慶的特殊性及本地政策，上面是一些關于土(tǔ)地的基本信息，下面說(shuō)一重慶地方的政策。重慶當初爲了經濟的快(kuài)速發展成立了重慶八大(dà)投資公司，成立投資公司當然需要大(dà)量的啓動資金，對于當時的重慶是拿不出那麽一大(dà)筆錢。重慶當時現有最多的也是最原始的資源就(jiù)是土(tǔ)地。土(tǔ)地是人類得(de)以生(shēng)存與發展的物質載體(tǐ)，是一切生(shēng)産和一切存在的源泉。市政府用大(dà)量的儲備用地開始了資本運作(zuò)，在國(guó)家當時的政策下面儲備用地是可(kě)以用來(lái)抵押貸款的，八大(dà)投資公司的啓動資金就(jiù)有了苗頭。回看(kàn)各大(dà)經濟體(tǐ)的曆史進程，房(fáng)子是作(zuò)爲經濟發展快(kuài)速且有效的手段，當然中國(guó)也不例外，這些儲備用地用來(lái)建商品房(fáng)是資源的最大(dà)利用。在重慶，市政府将這些土(tǔ)地交給八大(dà)投資商手裡(lǐ)，投資商用上述招、拍(pāi)、挂流程使這些土(tǔ)地變更成商業用地、綜合用地、住宅用地、工(gōng)業用地等。謝老師(shī)給我們舉了個例子，一塊500萬的地，拍(pāi)賣成800萬，這800萬是以财政收入進入市政府，市鎮府在将500萬返還(hái)給八大(dà)投資公司。這樣一來(lái)，土(tǔ)地成本會流入八大(dà)投資公司手裡(lǐ)，且政府也得(de)到了大(dà)量的的财政收入。
在2016年(nián)出現了變革，由于全國(guó)都(dōu)在實行像重慶這樣的策略，大(dà)量本應價值不大(dà)的儲備用地抵押了大(dà)量的貸款，雖然能促進經濟發展，但(dàn)是由于體(tǐ)量太大(dà)預防以後的某一時間點出現大(dà)量壞賬導緻銀行系統崩塌。政府做出了調整規定以後全國(guó)各地方的儲備用地不得(de)用于銀行抵押貸款。重慶這些年(nián)利用八大(dà)投資公司使經濟飛速的發展，當時黃(huáng)奇帆市長根據國(guó)家出的這個政策做出了調整，雖然儲備用地不能用來(lái)抵押貸款但(dàn)是其他(tā)性質的土(tǔ)地使可(kě)以的。根據這個政策，重慶市政府賦予了八大(dà)投資公司一項特殊的權力，即八大(dà)投資公司可(kě)以通過審計(jì)土(tǔ)地成本、評估公司評估等一系列流程将儲備用地性質變更爲其他(tā)性質用地，這樣就(jiù)等于跳(tiào)過了全國(guó)實行的招、拍(pāi)、挂流程。這樣一來(lái)主動權就(jiù)又掌握在了八大(dà)投資公司手裡(lǐ)。正是由于這一原因，重慶會出現很多類似的政府土(tǔ)地成本審計(jì)項目，我們隻要按照(zhào)審計(jì)原則來(lái)，實事(shì)求是的在報告裡(lǐ)面體(tǐ)現，最重要的是有些免責條款要描述清楚，這種類似的項目風(fēng)險還(hái)是比較小。
三、土(tǔ)地成本審計(jì)六大(dà)要素，這六大(dà)要素有①審計(jì)特點；②審計(jì)範圍；③審計(jì)原則；④審計(jì)過程應注意的綜合事(shì)項；⑤具體(tǐ)審計(jì)的方法；⑥企業改制土(tǔ)地成本審計(jì)應注意的問(wèn)題。其中前面三項和平時工(gōng)作(zuò)中區别不是很大(dà)，謝老師(shī)主要針對第四條審計(jì)過程應注意的綜合事(shì)項做了詳細的描述。在這之前我們要先了解土(tǔ)地成本的計(jì)算公式：某宗地成本=該宗地取得(de)成本+該宗地整治成本+該宗地相(xiàng)關規費+該宗地分(fēn)攤的貸款利息+該宗地其他(tā)成本-各級财政投入的基礎設施建設資金。在這個公式中除了宗地的整治成本，其他(tā)幾個成本基本變化不大(dà)。所以開發商如(rú)果在審計(jì)過程中想把宗地成本做大(dà)，最能入手的就(jiù)是土(tǔ)地的整治成本，在我們審有關整治成本相(xiàng)關科(kē)目的審計(jì)過程中必須十分(fēn)仔細。這種情況一般出現在政府需要征這塊地或者某宗地以前是工(gōng)業用地性質變更成其他(tā)用地的時候，走招、拍(pāi)、挂流程的時候因爲較高的成本不容易被其他(tā)開放(fàng)商拿走，即使被其他(tā)開發商拍(pāi)走，也能使原開放(fàng)商獲利不少。
針對以上的情況，我們審計(jì)人員(yuán)必須要了解土(tǔ)地的整治成本包括哪些，甚至要懂(dǒng)一些工(gōng)程造價方面的知識，比較專業性的東西甚至可(kě)以自(zì)己另請(qǐng)造價團隊出證明，因爲自(zì)己請(qǐng)的團隊出的證明才有可(kě)信度，一方面也可(kě)以給我們所自(zì)己的造價團隊創造一些業務。根據謝老師(shī)的講解下面集中情況需要格外注意。一是如(rú)果該宗地以前是工(gōng)業用地，開發商想要建成商品房(fáng)就(jiù)需要走變更流程，開發商在這個途中就(jiù)會先把後面計(jì)劃好的商品房(fáng)的地基等前期工(gōng)作(zuò)做好，然後把這些費用算在以前工(gōng)業用地的整治成本裡(lǐ)面，當我們碰到這種情況的時候就(jiù)需要認真審查把該部分(fēn)區分(fēn)出來(lái)，該審減的審減。二是有些老闆會利用關系上的便利，請(qǐng)一些熟的工(gōng)程團隊在用地商不停的作(zuò)業，然後簽一些虛假合同，這種情況對于我們這些看(kàn)慣了賬的審計(jì)人員(yuán)是很難區分(fēn)出來(lái)的，因爲考察現場也看(kàn)得(de)見(jiàn)施工(gōng)團隊且以前的痕迹會被後面的作(zuò)業覆蓋，合同上更不能區分(fēn)。遇到這種情況就(jiù)要請(qǐng)一些專業的人員(yuán)陪同到現場勘察，區分(fēn)該地塊整治成本是否必要或實際整治成本。還(hái)有就(jiù)是在拿不準的地方，或者不懂(dǒng)的地方不要輕易的下結論，所裡(lǐ)面有很該方面專業的人員(yuán)有必要的時候可(kě)以請(qǐng)教他(tā)們再得(de)出結論，才能保證報告的準确性。
這是第一次在所裡(lǐ)學習，有些工(gōng)程造價方面的東西也是比較生(shēng)疏，聽完謝老師(shī)的課，收獲很多。雖然說(shuō)術(shù)業有專攻但(dàn)是以後若想成爲一個專業性高的審計(jì)人員(yuán)，必定在接觸的各個行業的專業知識都(dōu)要有所了解和涉及，才能面面俱到。重慶勤業會計師事務所有限公司
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